Definiendo Valor de Mercado y Precio

Tasar es principalmente medir el valor económico de un bien. Las Normas Internacionales de Valuación (NIV o IVS en inglés) definen a dicho valor como “Valor de Mercado” el cual “es la cuantía estimada por la que un activo o pasivo debería intercambiarse en la fecha de valuación entre un comprador dispuesto a comprar y un vendedor dispuesto a vender, en una transacción libre, tras una comercialización adecuada en la que las partes hayan actuado con conocimiento, de manera prudente y sin coacción” (IVS 104). Dicho valor de mercado es lo que todos conocemos como “valor comercial” y es aquél asignado a un determinado bien inmueble.

Ahora, estamos hablando de “valor” y no de “precio”. En el concepto de las NIV, la mencionada “cuantía estimada” es lo que se llamaría precio, por lo que, al hablar de valor de mercado, se está diciendo que este valor de mercado se refiere al precio más probable en que concluirían compradores y vendedores por el activo (bien inmueble en este caso) en venta en cuestión. Entonces, ¿qué es precio?, pues es la cantidad (cuantía) monetaria que expresa el valor de las cosas, su razón de ser es que se trata de un “hecho histórico” siendo como tal definitivo, en otras palabras, el “precio” es aquel monto X que se paga por el bien inmueble, mientras que el “valor” es aquél monto X estimado más probable por el que se debería pagar por el bien inmueble. Entonces, el valor comercial de un inmueble no siempre termina coincidiendo con el precio.

El mercado inmobiliario imperfecto

Con estos conceptos traídos a luz, podremos comprender la naturaleza del valor de mercado, su estimación y su relación con el precio. El mercado inmobiliario es un mercado imperfecto por muchas razones: no es homogéneo, el número de compradores suele ser limitado, las negociaciones de precios y condiciones de venta pueden ser muy largos como muy cortos, los participantes no suelen poseer conocimiento absoluto del mercado y, al contrario, actúan con un alto grado de subjetividad…la variabilidad de los “precios” resulta de la combinación de los anteriores factores sumados a las particulares, necesidades, deseos, expectativas de ganancias futuras que los interesados tienen respecto sus inmuebles, etc. Podría explayarse más en esto, pero ya se entiende la dinámica volátil del mercado inmobiliario en este sentido.

Inmuebles con las mismas características pueden tener un mismo precio más probable (y por tanto, aparentemente, un mismo “valor”), pero ello no significa que sean negociados y vendidos en ese precio más probable, diferentes personas podrían pagar distintos precios por un mismo inmueble por razones igualmente válidas y racionales por lo que se puede decir que, para un mismo inmueble se tiene asociado varios “precios”.

Establecimiento del precio a través de la valuación y el rol del perito

Entonces, ¿cómo se puede establecer un “precio”?, en primer lugar, no puede determinarse de forma determinante un precio único y cierto como tal para un inmueble con base a lo anterior explicado, pero sí se puede estimar su cuantía a través de distintos métodos de valoración así como la aplicación de ciencias como la estadística de “precios” entre otras, y esta es la tarea de los profesionales peritos valuadores.

Y es que, el objetivo del tasador (el valuador) es el de ESTIMAR UN VALOR, no definir el “precio”, es decir, debe estimar el precio más probable por el cual se transaccionaría exitosamente un determinado bien inmueble en un mercado competitivo y abierto en todas las condiciones necesarias para una venta justa (valor de mercado). El “precio” será el resultado factual de una operación comercial entre las partes involucradas con base al VALOR estimado por el profesional perito valuador.

Es el perito valuador el profesional capacitado para realizar estas estimaciones las cuales todos conocemos como AVALÚOS. En el ámbito inmobiliario de nuestro país, los profesionales habilitados por ley para esta labor son ingenieros y arquitectos, y se puede constatar en sus respectivas leyes, el artículo 20 de la “Ley Nº 1449 del Ejercicio Profesional de la Ingeniería” así como en la “Ley Nº 1373 del Ejercicio Profesional del Arquitecto” en su artículo 25.

Finalmente podemos decir que la razón de ser del avalúo es la necesidad de obtener un valor comercial científicamente cuantificado en su estimación que brinde confianza y certeza por parte del profesional que lo elabora y permita tener la base sólida y legal (otro tema del que se puede hablar en otra ocasión) por la cual iniciar operaciones de corretaje inmobiliario u otro tipo de uso que se le quiera dar al informe de avalúo (otro tema).